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Diagnosen

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Vom Verständnis für Liegenschaften oder was hat ein Winzer mit einem Liegenschaftenverwalter gemeinsam

Die Bewirtschaftung von Liegenschaften macht vielen Eigentümern Mühe und Verdruss. Wenn zudem aus dem Finanzsektor und von der Börse von Wertsteigerungen in astronomischer Grössenordnung die Rede ist, verliert ein Investment in eine Liegenschaft seinen Reiz. Unumgägliche Reparaturen zu Unzeiten- gerade dann, wenn der Ertrag am dringendsten gebraucht würde verderben die Lust und die Freude. Muss das sein und weshalb entstehen solche unerfreulichen Situationen?

Die Bewirtschaftung eines Weinberges erfordert nebst handwerklichen Fähigkeiten der täglichen wiederkehrenden Arbeit Weitblick, Kenntnis des alterungsprozesses der Rebstöcke und ein klares Bebauungskonzept. Würde ein Weinbauer nur die tägliche Arbeit leisten: Reben schneiden, Reben spritzen, und die Weinlese durchführen, er würde nicht lange überleben. Viele unserer Liegenschaftenbesitzer (auch institutionelle) leben jedoch nach diesem Strickmuster: Der Hauswart flickt und reinigt, der Garten wird instandgehalten, die Wohnungen vermietet, die Wohnungszinsen der Teuerung angepasst und die Erträge eingesammelt. Während 25 bis 35 Jahren funktioniert alles hervorragend. aber auch sie werden auf diese Weise nicht überleben.

Da die Rebstöcke Lebewesen mit einer beschränkten Lebenserwartung sind, ist für jedermann offensichtlich, dass sie nach einer gewissen Zeit ihre Ertragskraft verlieren, absterben und deshalb ein Weinberg erneuert werden muss. Für diese Erneuerung muss sich der Weinbauer ein Projekt erarbeiten (denn nach 30 Jahren sind andere Rebsorten gefragt, neuere Maschinen einsetzbar und eine veränderte Nachfrage festzustellen) und einen Ablaufplan für die Auswechslung der alternden Reben festlegen.

Ein Besitzer einer Liegenschaft muss sich derselben Problematik stellen. Nach einer gewissen Nutzungszeit, ist die Zeit des Denkens und des Überlegens angesagt, denn der Alterungsprozess ist nicht zu umgehen. Analytisch erarbeitete Erneuerungskonzepte sind in dieser Situation erforderlich. Der Liegenschaftenbesitzer muss vom "Zahn der Zeit" Notiz nehmen und sich rechtzeitig - wie ein voraus schauender Weinbauer - zusammen mit einem Fachmann ein Programm zurechtlegen, mit dem auf den Alterungsprozess reagiert wird. Damit sichert er nicht nur sein investiertes Kapital, sondern kann auch seinen Besitz wachsen lassen und aus der Erneuerung zusätzlichen Nutzen generieren.

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Eine vollständige und umfassende Diagnose ist der entscheidende Schritt für ein wirtschaftliches und nachhaltiges Erneuerungsprojekt. Vollständig, weil alle Bauteile des Gebäudes betrachtet werden müssen und umfassend, weil sie sämtliche Betrachtungsweisen mit denen ein Element beurteilt werden kann, beinhalten sollte.
Die Diagnose ist eine Momentaufnahme des Zustandes. Der Alterungsprozess eines Gebäudes ist komplexer, als dies auf den ersten Blick erscheint. Ein Bauteil kann nicht mehr funktionsfähig, veraltet oder nicht mehr gebräuchlich sein. Es kann den modischen Ansprüchen oder den gesetzlichen Anforderungen nicht mehr genügen. Es kann abgenutz oder verrottet sein oder darf wegen neuer oekologischer oder sicherheitstechnischer Anforderungen nicht mehr verwendet werden. Schliesslich können Bauteile wegen nicht mehr lieferbarer Ersatzteile nicht mehr repariert werden.
Bei der Ausarbeitung einer Diagnose werden aber nicht nur die negativen Ergenisse auf den Tisch gebracht, sondern verstecktes Potential und neue Nutzungsmöglichkeiten aufgedeckt.
Für eine Diagnose, die Basis für ein späteres Projekt dienen soll, wir das Gebäude in einzelne diagnostizierbare Elemente zerlegt. Diese werden durch den Architekten, Statiker und Haustechnik Fachleute optisch oder wo nötig mit Sondierungen beurteilt, dabei werden den Elementen die vier Abnutzungskategorien zugeteilt:

  • code a= in gutem Zustand
  • code b= leichte Abnutzung
  • code c= grössere Abnutzung
  • code d= Ende Lebensdauer

Über die Beschreibung der Elemente und ihren Abnutzungsgrad kann aus der Summe der Elemente ein Gesamturteil über den Zustand des Gebäudes abgegeben werden.

Kostenrahmen für eine Diagnose: 0.25% bis 0.35% der Anlagekosten.

Beispiel

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